La location meublée compte deux statuts distincts : le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ils répondent néanmoins, à un tronc commun de règles fiscales issues de la nature même des revenus locatifs.
La location meublée relève d’une activité civile sur le plan juridique, mais elle n’en est pas moins commerciale sur le plan fiscal. Il s’en suit que contrairement à la location nue, elle ne dépend pas du régime des revenus fonciers, mais se voit appliquer un régime comparable à celui dont relèvent les commerçants, artisans et industriels : le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En revanche, tout comme les revenus fonciers, la comptabilité des revenus BIC admet une version « au réel » et une autre « au micro BIC ». Le régime réel consistant à imputer comptablement les charges déductibles pour leurs montants réels, et le régime micro BIC consistant à déduire un pourcentage de charge forfaitaire du montant des recettes perçues par le loueur sur l’exercice fiscal.
Ainsi, au régime réel, l’ensemble des charges sera déductible sous réserve qu’il soit exposé pour les besoins de l’activité locative et justifié par des factures. Seront notamment déductibles : les frais d’administration et de gestion (frais de gestion locative tels que la conciergerie), les primes d’assurances, les charges non récupérables au départ du locataire, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les travaux d’entretien et de réparation.
De plus, la location meublée au régime réel obéit à des règles comptables similaires à celles applicables aux sociétés commerciales. Ainsi comme pour toutes les entreprises, il y a la possibilité d’amortir comptablement la valeur de ses immobilisations. Ces amortissements viennent diminuer le résultat comptable. Autrement dit, il s’agit d’une défiscalisation quasi-totale des revenus locatifs pendant plusieurs années selon la structure de financement de l’acquisition.
Le grand intérêt de la location meublée au régime réel permet de générer un déficit d’exploitation. Toutefois en statut LMNP, ce dernier ne peut être imputé sur le revenu global du propriétaire. Il est alors mis en réserve et sera imputé sur les revenus ultérieurs de même nature dans la limite de 10 ans.
Concernant le régime micro BIC, il ne peut s’appliquer qu’aux recettes annuelles inférieures à 32900 €. Dans ce cas, le propriétaire se contente d’appliquer un abattement de 50% sur le montant des recettes qu’il déclare auprès de l’administration fiscale. Ce faisant il se dédouane de la lourdeur d’une comptabilité au réel.
Les deux régimes ont donc chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Une étude approfondie de chaque situation doit être menée afin de choisir la meilleure formule. Pour cela, la conciergerie Rédîlyc peut conseiller les propriétaires et apporter son retour d’expérience.